I passi che una società deve seguire per ottenere finanziamenti tramite crowdlending

Breve introduzione al crowdfunding: definizione, tipologie e soggetti coinvolti

Il crowdfunding è una forma alternativa di finanziamento in cui una società (sviluppatore del progetto) ottiene fondi da un gran numero di investitori (persone fisiche e giuridiche) tramite una piattaforma digitale gestita da un fornitore di servizi di crowdfunding. Il fornitore di servizi di crowdfunding può offrire servizi di crowdfunding solo se è in possesso di un'autorizzazione rilasciata dall'Autorità di Vigilanza Finanziaria.

Sulla piattaforma digitale gestita dal fornitore di servizi di crowdfunding, più società (sviluppatori di progetti) possono ottenere finanziamenti da un gran numero di potenziali investitori. La piattaforma digitale mette in contatto i potenziali investitori con le società in cerca di finanziamenti (sviluppatori di progetti). Il crowdfunding è pertanto un metodo di finanziamento partecipativo (poiché vi è un gran numero di investitori che forniscono i fondi) ed è regolamentato sotto la denominazione di finanziamento partecipativo.

Esistono due tipologie di crowdfunding:

• a) Crowdfunding tramite prestiti (crowdlending): in questo caso il finanziamento partecipativo si basa sulla concessione di prestiti, con gli investitori che erogano prestiti allo sviluppatore del progetto.
• b) Crowdfunding tramite l'acquisizione di capitale e l'utilizzo di veicoli di investimento (crowdequity): in questo caso il finanziamento partecipativo si basa su investimenti in capitale o azioni, con gli investitori che diventano soci di veicoli di investimento.

Nel crowdfunding sono coinvolte tre tipologie di soggetti:

• (i) Lo sviluppatore del progetto, ovvero la società che propone il progetto da finanziare sulla piattaforma digitale.
• (ii) Il fornitore di servizi di crowdfunding, che possiede e gestisce la piattaforma digitale su cui viene presentato il progetto proposto per il finanziamento. La piattaforma digitale mette in contatto gli sviluppatori di progetti con gli investitori e facilita la conclusione dei contratti tra sviluppatori di progetti e investitori. Poiché il fornitore di servizi di crowdfunding possiede e gestisce la piattaforma digitale, ogni riferimento alla "Piattaforma" nel presente articolo si intenderà riferito anche al fornitore di servizi di crowdfunding.
• (iii) Gli investitori (persone fisiche e giuridiche) che finanziano il progetto proposto dallo sviluppatore del progetto.

Alla luce dell'esperienza maturata nel processo di autorizzazione di un fornitore di servizi di crowdlending, il presente articolo si concentrerà sul crowdlending, attraverso il quale gli sviluppatori di progetti immobiliari possono ottenere finanziamenti.

Nel caso del crowdlending vi sono uno sviluppatore del progetto che propone il progetto da finanziare, gli investitori che finanziano il progetto proposto e il fornitore di servizi di crowdfunding che facilita i contratti di prestito tra gli investitori (in qualità di finanziatori) e lo sviluppatore del progetto (in qualità di mutuatario).

Pertanto, gli investimenti effettuati dagli investitori tramite la piattaforma digitale consisteranno nella concessione di prestiti agli sviluppatori di progetti immobiliari (residenziali, turistici, commerciali), con gli sviluppatori di progetti che rimborsano i prestiti (sia il capitale sia gli interessi previsti dai contratti di prestito conclusi tra sviluppatori di progetti e investitori).

I passi che una società deve seguire per ottenere finanziamenti tramite crowdlending

Qualsiasi società che desideri ottenere un finanziamento per un progetto immobiliare (di seguito lo "Sviluppatore del Progetto") tramite crowdfunding basato su prestiti (crowdlending) deve seguire i seguenti passi:

Passo 1: lo Sviluppatore del Progetto deve accedere alla piattaforma digitale del fornitore di servizi di crowdlending (di seguito la "Piattaforma") e creare un account utente sulla Piattaforma.

Passo 2: lo Sviluppatore del Progetto riceverà dalla Piattaforma la scheda contenente le informazioni chiave (KIS) standardizzata per l'investimento, nonché un elenco di domande e richieste di documenti (di seguito la "Lista di Due Diligence").

Passo 3: lo Sviluppatore del Progetto inserirà nella KIS le informazioni relative al progetto immobiliare per il quale richiede il finanziamento, risponderà alle domande della Lista di Due Diligence e fornirà i documenti e le informazioni richiesti.

Passo 4: la Piattaforma effettuerà la due diligence sulla KIS, sulle risposte dello Sviluppatore del Progetto alla Lista di Due Diligence, sui documenti e sulle informazioni forniti dallo Sviluppatore del Progetto. Ciò include la verifica delle informazioni contenute nella KIS e di altri dettagli rilevanti. La Piattaforma condurrà un esame completo, che comprende a titolo esemplificativo ma non esaustivo:

• I documenti societari dello Sviluppatore del Progetto (ad es. certificato di registrazione, visura del registro delle imprese, atto costitutivo).
• Le informazioni finanziarie (bilanci).
• Le informazioni e i documenti relativi al progetto immobiliare.
• La struttura di governo societario.
• La finalità e l'impatto dei fondi da raccogliere nella campagna di crowdfunding.
• Le informazioni sul rischio di credito dello Sviluppatore del Progetto.
• Le informazioni su eventuali contenziosi e procedure esecutive che coinvolgono lo Sviluppatore del Progetto.
• Eventuali istanze di insolvenza, scioglimento, riorganizzazione, fusione o scissione.
• Le informazioni su altri finanziamenti ottenuti dallo Sviluppatore del Progetto da istituti di credito, istituzioni finanziarie non bancarie, fondi di investimento, inclusi quelli di venture capital, e da qualsiasi altro soggetto.

L'analisi della Piattaforma può inoltre considerare diversi fattori relativi al progetto immobiliare, quali:

• Indice di liquidità (valutazione della facilità di vendita dell'immobile, se necessario).
• Indice di locazione (valutazione della facilità di locazione dell'immobile).
• Indice di crescita dei prezzi (potenziale aumento del prezzo per una specifica tipologia di immobile nella sua specifica ubicazione).
• Business plan (per determinare la fattibilità e il potenziale successo del progetto immobiliare).
• Storico delle performance (progetti precedentemente completati dallo Sviluppatore del Progetto, per valutarne l'esperienza e la competenza).
• Potenziale di mercato (analisi del potenziale di mercato del progetto immobiliare, tenendo conto delle tendenze attuali e delle previsioni del settore immobiliare).
• Competenza del team (considerando l'esperienza e la coesione del team di progetto).

Inoltre, il titolare o i titolari effettivi dello Sviluppatore del Progetto e il suo amministratore o i suoi amministratori saranno sottoposti a una procedura di Know Your Customer (KYC) e a controlli antiriciclaggio (AML) rispetto alle liste di sanzioni internazionali, condotti da un fornitore esterno di servizi KYC/AML utilizzato dalla Piattaforma.

Passo 5: a seguito dell'analisi di due diligence e delle verifiche, la Piattaforma informerà lo Sviluppatore del Progetto via e-mail se il suo progetto immobiliare (l'offerta di crowdfunding dello Sviluppatore del Progetto) è stato selezionato o meno per essere presentato sulla Piattaforma dal fornitore di servizi di crowdfunding.

Passo 6: se l'offerta di crowdfunding dello Sviluppatore del Progetto viene selezionata per la presentazione sulla Piattaforma, lo Sviluppatore del Progetto firmerà un contratto di servizi con il fornitore di servizi di crowdfunding che gestisce la Piattaforma. Il contratto di servizi ha lo scopo di presentare l'offerta di crowdfunding dello Sviluppatore del Progetto sulla Piattaforma e di facilitare la raccolta di fondi da parte dello Sviluppatore del Progetto tramite prestiti degli investitori.

Passo 7: dopo la firma del contratto di servizi con lo Sviluppatore del Progetto, la Piattaforma pubblicherà l'offerta di crowdfunding dello Sviluppatore del Progetto (compresa la KIS e qualsiasi altra informazione relativa al progetto che lo Sviluppatore del Progetto desideri includere sulla Piattaforma e che sia stata verificata durante la suddetta analisi di due diligence). Ciò segna l'avvio della campagna di raccolta fondi tramite la Piattaforma per ottenere fondi dagli investitori sotto forma di prestiti.

Passo 8: qualsiasi persona fisica o giuridica che acceda alla Piattaforma può visualizzare la campagna di raccolta fondi e, se desidera investire nel progetto immobiliare dello Sviluppatore del Progetto, dovrà creare un account utente sulla Piattaforma. Ogni investitore sarà sottoposto alla procedura KYC/AML condotta da un fornitore di servizi esterno (una procedura che richiede pochi minuti), selezionerà l'importo che desidera investire prestandolo allo Sviluppatore del Progetto, esaminerà la bozza del contratto di prestito, firmerà elettronicamente il contratto di prestito, e successivamente il contratto di prestito sarà firmato anche dallo Sviluppatore del Progetto.

Passo 9: l'investitore utilizzerà i servizi di pagamento del prestatore di servizi di pagamento al quale sarà reindirizzato dalla Piattaforma per trasferire l'importo prestato allo Sviluppatore del Progetto.

Passo 10: al termine della campagna di raccolta fondi, lo Sviluppatore del Progetto può utilizzare i fondi ricevuti dagli investitori ed è obbligato a rimborsare gli importi presi in prestito e gli interessi secondo il piano di rimborso previsto dai contratti di prestito. Nel caso in cui lo Sviluppatore del Progetto fornisca garanzie sotto forma di ipoteche immobiliari, lo Sviluppatore del Progetto firmerà un contratto di ipoteca con un agente ipotecario (una società che agisce in rappresentanza di tutti gli investitori) davanti a un notaio, e successivamente lo Sviluppatore del Progetto.