Viitorul investițiilor imobiliare în România

„To buy, or not to buy, this is the question”

Fie că este vorba de România sau SUA, în contextul actual de instabilitate mondială, a-ți cumpăra o locuință, constituie pentru multă lume un pas important în viață. Desigur, această decizie este pusă în dificultate de piața imobiliară fluctuantă din România și nu numai, ce îi determină pe mulți să se întrebe: când este momentul potrivit? Fac cea mai bună alegere investind în această casă? Cum va evolua piața imobiliară în următorii ani?

În această situație se vor găsi și persoanele ce își doresc să investească, nu doar să-și cumpere o casă pentru ei, dar nu cunosc toate datele implicate – noi suntem aici să le clarificăm!

CE CUPRINDE PIAȚA IMOBILIARĂ

„Piața imobiliară cuprinde totalitatea tranzacțiilor ce au ca scop împroprietărirea un bun, care poate fi sub forma unor locuințe precum case, apartamente, clădiri industriale, spații comerciale, terenuri ș.a.m.d.”

CULTURA ROMÂNEASCĂ

Efectele postcomuniste încă își fac simțite prezența prin mentalitatea românească de a deține un bun, de a avea certitudinea posesiunii unui lucru stabil, nevolatil. Este posibil ca privarea oamenilor de multe bunuri să ajungă în timp să fie atât de influentă încât să determine un mod de viață a culturii unei întregi țări. Astfel, România este fruntașă în Europa la deținut proprietăți, în fața celorlalte țări vestice unde predomină închiriatul ca stil de viață.

BENEFICII

Chiar și așa, acest fapt nu este neapărat un lucru rău deoarece poate aduce beneficii prin:

1. închirierea imobilului - atât prin conceptul clasic pe termen lung, cât și pe termen scurt printr-un regim hotelier
2. aprecierea de capital – ce poate fi estimată pe baza creșterii prețurilor imobiliarelor
3. revânzare - ce materializează aprecierea de capital.

Trendul actual în România ne arată că orașele cele mai rentabile pentru investiții pe termen lung sunt:

• Cluj-Napoca Cu toții cred că ați auzit cum piața imobiliară a avut o creștere exponențială în acest oraș datorită numeroaselor centre universitare, infrastructurii moderne dar și a domeniului IT ce și-a pus bazele acolo;

• București Capitala României aduce în jur de 28% din PIB-ul României, drept urmare o investiție aici nu poate da niciodată greș;

• Brașov Acest oraș este într-o continuă dezvoltare pe toate planurile. Istoria sașilor din zonă, atracțiile turistice locale, dar și localizarea geografică într-o regiune montană îl clasează pe un loc fruntaș la așa-zise comori turistice naționale.

Astfel, imobiliarele sunt unele dintre puținele bunuri ce rezistă cu succes trecerii timpului și a puterii inflației, aducând în viitor în mod sigur un profit pe termen lung – UN AL DOILEA SALARIU.

Bineînțeles, reversul medaliei este prezent peste tot, iar în contextul acesta se poate evidenția prin situațiile date de niște chiriași problematici, creșterea impozitelor din ce în ce mai apăsătoare, dar și controversatele și imprevizibilele crize economice mondiale.

SCURT ISTORIC

În ceea ce privește piața imobiliară din România în ultimii 10 ani, putem spune că a avut perioade de fluctuații din cauza evenimentelor petrecute la nivel global.

Unul dintre cele mai marcante evenimente la care a fost supus domeniul economic, și implicit piața imobiliară, a fost criza din 2008, din care atât băncile, cât și investitorii și dezvoltatorii, au depus eforturi mari pentru a ieși în următorii 10 ani.

Pandemia din 2019 a determinat un impas în piața imobiliară, deoarece tranzacțiile au scăzut. Oamenii au devenit mai reticenți spre cumpărare fiind cuprinși de tumultul evenimentelor. Mai mult de atât, plățile ratelor bancare au fost amânate, creditele au fost blocate la un moment dat, pentru ca apoi pentru a stimula revenirea să se acorde credite cu dobânzi mai mici. Ceea ce este surprinzător în situația de față, este faptul că dezvoltatorii imobiliari și-au continuat activitatea, chiar dacă cererea a fost mai scăzută și condițiile date mai dificile. Cu toate acestea, la debutul pandemiei la polul opus se aflau imobiliarele premium plătite cu bani cash, precum case și terenuri intravilan în afara orașelor, care au rămas și apoi căutate.

Ulterior, în 2020, efectele post-pandemice ne arată că populația a început să cocheteze din nou cu investițiile, ca urmare, garsonierele s-au bucurat de popularitate din domeniu. Ne aflăm într-o perioadă de revenire treptată la normal.

În 2021, piața imobiliară începe să ia calea ascendentă prin trendul de a cumpăra apartamente cu 2 sau 3 camere.

Anul 2022 continuă creșterile vânzărilor imobiliarelor, fiind cel de-al 3-lea an la rând când se întâmplă acest lucru. Astfel, s-a înregistrat o creștere de 54% în ultimii 3 ani.

ACTUAL – 2023

Războiul de la graniță și criza energetică și-au lăsat amprenta asupra prețurilor imobiliarelor care, de la debutul războiului, sunt într-o creștere constantă. Printre alți factori ce au dus la această majorare se numără factori ce țin atât de investitori, cât și de dezvoltatori.

• În ceea ce îi privește pe dezvoltatori, aceștia se confruntă cu: creșterea costurilor de construcție și implicit cu perioade de finalizare mai laborioase decât stabilite inițial, criza materialelor care au devenit din ce în ce mai scumpe din timpul pandemiei încoace și forța de muncă tot mai puțin ofertantă dar costisitoare. În această situație, trebuie amintit faptul că birocrația românească deficitară nu ajută nici ea, ci dimpotrivă este un factor potențator.

• În ceea ce privește investitorii, aceștia sunt împărțiți în 2 categorii:

O primă parte care se confruntă cu problema creditelor, care pe lângă faptul că și-au majorat dobânzile, au devenit din ce în ce mai greu de accesat, lucru ce i-a determinat pe mulți să rămână la închirierea unei locuințe. Unii specialiști prevăd însă un viitor sumbru, numind anul 2023 – anul chiriilor.

La polul opus sunt cei din domeniul IT care dau dovadă de economii și optează pentru plata cash. Din aceste cauze anul 2023 va crea o distanțiere marcantă între cele 2 categorii, ce îi determină pe dezvoltatori să-și asume riscuri, ca drept dovadă se poate vedea rata alarmantă cu care se construiește în regiunea București-Ilfov și nu numai.

Toate acestea duc în anii 2023-2024 la o posibilă nouă criză în care dezvoltatorii nu mai sunt neapărat dispuși să negocieze prețurile, din motive evidente de a-și acoperi cheltuielile și de a dobândi și un profit care să le permită extinderea. Totodată, scopul pieței imobiliare este de a tranzacționa, deci o posibilă criză poate fi evitată doar dacă dezvoltatorii încep să fie mai flexibili cu plata imobilelor. Drept urmare, asta au și făcut, venind în sprijinul cumpărătorilor cu plățile eșalonate în rate, ce au determinat continuarea fluxului de tranzacții.

În concluzie, anul 2023 va fi un an de acomodare, de relaționare între cererea investitorilor și oferta dezvoltatorilor care se va baza pe ajungerea la un consens cu privire la nevoile actuale ale ambelor părți. Acest lucru, ar putea duce în a doua jumătate a anului la o stabilizare a prețurilor și a inflației.

PREVIZIUNI

Însă, în următorii 2 ani, 2024-2025, ne putem aștepta totuși la o creștere a prețurilor din cauza creșterii tranzacțiilor bazate pe o cerere mai mare, în condițiile unei oferte mai scăzute. Această reducere a ofertelor este într-o oarecare măsură influențată de conducerea primăriilor fiecărui oraș, care autorizează din ce în ce mai puține proiecte de construcție, blochează PUZ-urile orașelor și fac dificilă reconstrucția unor imobile cu caracter istoric. Pe de altă parte, alegerile electorale din 2024 ar putea fi cheia spre atenuarea acestei chestiuni, promisiunile politicienilor având aici un efect pozitiv.